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房企销售复苏、拿地凶猛：土拍集中政策对局部

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来源：和讯房产

时间来到四月,各大房企均已开始发布一季度报,当下看在去年被疫情压制的“小阳春”今年出现了强力反弹。

中指研究院的数据显示,一季度房企销售额均值为307.8亿元,增长率均值为104.1%,销售额超千亿房企5家,较去年同期增加2家。

而在拿地上,百强房企拿地总额5588亿元,拿地规模同比增长22.7%,土地市场在多方面影响下也出现了大幅度增长,或许房地产行业的天花板又拉高了。

01 销售复苏,百亿元以下规模房企增长最快

表:2021年1-3月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

当下看,一季度销售额上,碧桂园、万科、恒大、保利和融创,不论在销售金额还是销售面积都站稳了前五的位置。五家公司销售额均值为1523.4亿元,增长率均值为45.6%,这个增长率在百强房企中垫底。

销售额在1000亿元-500亿元的公司共10家,销售均额为673.5亿元,销售额增长率均值为100.1%。销售额在500亿元-200亿元的公司共有33家,销售额均值为323.3亿元,增长率均值为108.2%。200-100亿元的公司有28家,销售均额为131.3亿元,同比增长104.5%。100亿元以下共24家,销售额均值为86.9亿元,增长117.7%。

综合来看,千亿元下的房企一季度销售增长迅猛,均实现了超过100%的增长,其中增长最快的是100亿元以下的房企,增长117.7%,增长最慢的是头部五家,仅有45.6%,不及其他规模房企的一半。虽然头部公司增量困难,但前五家公司的增速有些过慢。

02 百强门槛抬高,房企重仓22城

表:2021年1-3月TOP100各阵营销售额门槛值情况

虽然百强房企销售猛增,但这也抬高了准入门槛。

一季度百强房企的门槛为76.1亿元,而去年同期为32亿元,同比增长了137.8%。

3强房企门槛值为1528.5亿元,同比增长11.6%;10强房企门槛值为678.0亿元,同比增长83.1%;30强房企门槛值为302.2亿元,同比增长99.5%;50强房企和100强房企门槛值分别为190.3亿元、76.1亿元,同比分别增长134.4%和137.8%。

想要进入百强,当下看来至少需要销售翻倍,强者恒强仍在继续。而结合销售看,百强房企的销售额也基本实现了翻倍,相对来说门槛也在随着销售额提升。

一季度22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%,22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均近四成。而2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%,这个比例在一季度上涨15.6%。22城为一二线城市,可见其购买力之强劲。

在房企层面上看,三十强房企在2020年便开始重仓22城,拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。保利拿地金额最高为1300亿元,万科、龙湖、华润等超900亿。从具体城市拿地金额看,2020年,百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高,达到1881亿元,占到22城总拿地金额12.8%;在北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元。

03 拿地增两成,合作拿地房企注重自身权益

一季度,百强房企拿地总额5588亿元,同比增长22.7%。进入百强的门槛值为14亿元,与去年持平,百强房企中招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.0%,比重有所下降。

一季度拿地最多的是保利为998亿元,融创为820亿元紧随其后。融创在此前数年的策略是收并购,而现在则开始进军招拍挂,行业的洗牌速度似乎开始变慢。另一方面十强房企1-3月新增货值总额5874亿元,占百强房企新增货值的32.9%,10%的公司拿下了近三分之一的土地,土地越多代表了未来的发展空间越大,马太效益还在持续。

值得一提的是,3月出台的“22个重点城市土地供应两集中”,对房企也产生了影响。中指院的报告指出,滨江集团(002244,股吧)、广州地铁等企业区域深耕,单月拿地金额受政策影响较大;保利发展、中海地产等企业全国化布局,受影响较小,3月拿地额均超100亿元。

50家代表企业3月拿地额与去年同期基本持平,略有增长。2021年3月,50家代表房企拿地总额与去年同期基本持平,小幅增长4.2个百分点。可见,两集中更多的影响是在地区上,而在全国层面则影响有限。

而在合作拿地上,房企开始注重自身的权益。2021年1-3月,50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为87.8%,较上年同期增长近10个百分点,较1-2月亦有小幅上升。前10房企和11-30房企权益金额占比均出现显著上升,分别上升13.7和14.1个百分点,31-50房企在招拍挂市场更倾向于合作拿地,权益金额下降4.5个百分点。有观点认为,前三十强房企已经过了继续冲击规模的阶段,开始向规模要利润,排名更靠后的企业则需要继续冲击规模。

文章来源：《销售与管理》网址: http://www.xsyglzz.cn/zonghexinwen/2021/0409/1048.html